El supuesto de hecho consistiría en que un comunero (propietario de uno de los pisos de la comunidad) sufre daños en sus elementos privativos a causa de deficiencias de los elementos comunes.
¿Qué plazo hay para reclamar contra la Comunidad de Propietarios?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su art. 10 dispone que la Comunidad de Propietarios está obligada a realizar “Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”
Si la Comunidad de Propietarios no cumple con las obligaciones que establece el citado precepto y se producen daños, hemos de distinguir dos supuestos, dependiendo del perjudicado:
1.- Si el perjudicado pertenece a la Comunidad de Propietarios y sufre daños en su vivienda o local como consecuencia de la falta de mantenimiento de los elementos comunes, éste podrá interponer una reclamación por daños contra la Comunidad en base al citado art. 10 LPH.
La jurisprudencia entiende que este tipo de acciones no se incardinan dentro del ámbito de la responsabilidad extracontractual, por lo que el plazo de prescripción de esta acción de resarcimiento de daños por el mal estado o conservación de elementos comunes sería el general de CINCO AÑOS (véase la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y no el de un año del art. 1.968 del Código Civil.
No obstante lo indicado en el párrafo anterior, conviene destacar que, en el supuesto de que el origen de los daños hubiese sido reparado por parte de la Comunidad de Propietarios, el plazo de prescripción de la acción de repetición del comunero perjudicado, sí será de UN AÑO contado desde la fecha en que cesó la causa del daño (fecha de reparación)
2.- Si el perjudicado es un tercero, ajeno a la Comunidad y a las relaciones que nacen dentro del régimen de la propiedad horizontal, la acción se incardinaría dentro de la culpa extracontractual, donde el plazo de prescripción para reclamación por daños contra la Comunidad es de UN AÑO desde la existencia de los daños.
En el caso de las aseguradoras, cuando en ejercicio del derecho de subrogación del art. 43 de la Ley de Contrato de Seguro, reclamen a la Comunidad de Propietarios los daños privativos indemnizados a su asegurado por daños, como consecuencia de falta de mantenimiento de los elementos comunes, el plazo de prescripción también sería el general de CINCO AÑOS, o el de UN AÑO desde la fecha de reparación de la causa en el supuesto de que la acción de regreso nazca una vez solventado el origen del daño.
José Bernad – Responsable Departamento de Siniestros
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